城中村不應該成為物業(yè)管理盲區(qū)
2024-08-16 21:58
由于體量小、管理成本高、收費難等原因，老舊住宅小區(qū)與城中村成為物業(yè)管理市場的棄兒。深圳市住建局最近的一次摸底調查顯示，全市1782個城中村中，沒有物業(yè)管理的就將近500個。另外一個可供對比的數據是，據不完全統(tǒng)計，目前深圳市居住在城中村的人口高達940多萬人。
作為市場主體，物業(yè)管理公司的決策中，成本、收益是最大考量。城中村環(huán)境惡劣、人口復雜，住戶支付能力和支付意愿不高，物管公司鮮有問津是事實。但是，站在城市管理的角度，城中村又是安全隱患的溫床，并不應該成為物業(yè)管理的盲區(qū)。
城中村在深圳這座年輕城市廣泛存在，既有歷史的因素，也有其現(xiàn)實需求，它能為大量外來務工人員提供廉價的居所。按照“誰受益、誰買單”的原則，物業(yè)管理費貌似應該由住戶、收取了租金的物業(yè)持有人支付。市住建局提出的一個解決思路，就是推動出臺示范性的合同文本，將物業(yè)管理費強行約定由租金收取方承擔。但是換一個角度來看，物業(yè)管理的直接服務對象是租戶而不是物業(yè)持有人。強行要求物業(yè)持有人支付物業(yè)管理費用，必然導致這筆費用被轉嫁到租金中，變相增加租戶的居住成本。
更何況城中村租戶與物業(yè)持有人之間很少會簽訂規(guī)范的租賃合同，即便是強制性的示范合同文本，也會面臨無法操作的問題。而且不少城中村的房子在深圳的政策框架內屬于違法建筑，并不具備完全產權。如果出臺示范合同文本將其納入管理，是否在某種程度上承認了這些違法建筑的合法性？顯然，這又會面臨政策上的沖突。
對于老舊住宅小區(qū)來說，業(yè)主還能試行自營式管理，維持基本的物業(yè)服務。而以租戶為主的城中村卻缺乏這樣的參與路徑，也不具備自營式管理所需要的組織能力。在這種局面下，似乎只剩下政府兜底這一選項了。然而，由政府出錢，物業(yè)持有人坐收其成，還能以此理由漲租，這也不符合公平原則。
于是，城中村的物業(yè)管理似乎陷入了死結，而安全隱患卻是真實存在的。顯然，完全推向市場與完全由政府兜底解決都不是解決這一問題的良策，兩者之間需要找到一個平衡點。市住建局參照保障房模式，提出了“保障性物業(yè)管理”的概念，但是這一制度的具體對象、覆蓋范圍、申報條件均未明確。也許現(xiàn)在唯一明確的就只有城中村不應該淪為物業(yè)管理的盲區(qū)。如何照亮這里，考驗著城市管理者的智慧。
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